Care sunt argumentele pentru care piața imobiliară va depăși anul acesta un miliard de euro

Autor: Răzvan Zamfir

„Valoarea tranzacțiilor imobiliare din România e cel mai stabil indicator al eco­nomiei“, glumea la o conferință Mihai Pătrulescu, senior associate la Investment Services Colliers International. Și e ade­vărat, aceasta pare să se fi stabilizat la puțin sub un miliard de euro anual, în ultimii doi ani.

Acest articol a apărut în numărul 62 (1 – 14 aprilie 2019) al revistei NewMoney

Întrebarea vine de la sine: va fi 2019 dife­rit și valoarea tranzacțiilor imobiliare va depăși un miliard de euro? Există argumente în favoarea acestei variante, iar va­loarea tranzacțiilor imobiliare ar putea crește consistent dacă economia, fiscalitatea și situația la nivel global își păs­trează un oarecare echilibru.

În plus, cu o piaţă locală în proces de ma­turizare, care implică și o diversificare a capitalului investițional, investitorii asiatici, care au făcut în ultimii ani achiziții majore în piețele din Vestul Europei, dar și în Polonia, își extind aria de interes că­tre celelalte țări din regiune.

PROGNOZE ÎN CREȘTERE. Astfel, piața imobiliară locală a început să atragă atenția marilor investitori asiatici, grupuri din China și din Coreea de Sud explorând posibilitatea de a investi direct în principalele segmente de piață. Primele achiziții ar putea fi realizate până la finalul anului curent, apreciază consultanții firmei Cushman & Wakefield Echinox.

„Investitorii sud-africani au fost, în ultimii cinci ani, cei mai activi cumpărători din piața imobiliară locală, care a fost fo­lo­­sită de o serie de grupuri și ca rampă de lansare pentru formarea unor portofolii regionale. În ultimii ani, am observat o di­versificare a surselor de capital atras, prin intrarea unor jucători noi din Statele Unite, Liban, Cehia și Belgia, proces ce cre­­dem că va continua cu primele achi­ziții ale unor investitori asiatici, atrași de proiectele cu o calitate a construcţiei ridi­cată, chiriași blue-chip și randamente in­ves­tiționale mai ridicate cu peste 200 de puncte procentuale față de piețele din Eu­ropa Centrală“­, spune Tim Wilkinson, partener la Capital Markets, Cushman & Wakefield Echinox.

Și la Colliers, lucrurile sunt văzute opti­mist, dar compania păstrează o marjă de siguranță și, oficial, estimează tranzacții de un miliard de euro. „Este greu de spus cu cât am putea depăși pragul de un mili­ard de euro, dar există șanse. Multe pro­prietăți mari, de peste 100 de milioane de euro, sunt pe piață în momentul de față, deci dacă toate lucrurile merg bine, vom fi acolo, dar depinde de multe aspecte incerte: ce se întâmplă cu taxa pe activele bancare, cum evoluează lucrurile în gene­ral pe plan politic în România, cum merge economia globală și așa mai departe. Colegii de la departamentul de investiții văd șanse să sărim de pragul de tranzacții de un miliard de euro doar pe segmentul de birouri (față de aproape 0,6 miliarde în 2018), ceea ce ar însemna că, dacă se păs­trează dinamica de anul trecut și pe celelalte segmente, am putea trece de 1,5 mili­arde de euro. Dar, revin, având în vedere riscurile, prognoza oficială a Colliers este ceva mai jos, la aproximativ un miliard de euro“, susține Silviu Pop, head of research la Colliers International.

Optimiști sunt și avocații de la PeliFilip. „Segmentul birourilor și-a continuat ascensiunea, fiind vedeta pieței imobiliare românești în 2018. Anticipăm o creștere mo­derată, dar constantă a pieței în peri­oada următoare. Volumul pe piața tran­zacțională va depăși nivelul anului 2018, întrucât deja sunt mai multe proiecte de vân­zare, pentru care un număr de investi­tori au manifestat interes“, explică Oana Bădărău, head of real estate PeliFilip. Iar tran­­zacțiile din office ar putea fi suplimen­tate cu 200 de milioane de euro ve­nite din piața terenurilor, unde se nego­ci­ază deja proprietăți cu această valoare.

Dileme în retail. Piața de retail, care se apropie de o suprafață comercială de 3,5 milioane de metri pătrați, pare să fi por­nit mai bine decât birourile. Prima mare tranzacție imobiliară din 2019, în va­loare de circa 113 milioane de euro, a însemnat preluarea de către investitorii sud-africani de la MAS RE a părții deținute de Prime Kapital în nouă centre comerciale mici din România controlate de PKM Developments, un joint-venture al MAS RE cu Prime Kapital.

Portofoliul cuprinde, printre altele, pro­iectele Roman Value Centre, de 18.808 me­tri pătrați, deschis în noiembrie 2018, Value Centre Baia Mare, de 21.318 metri pătrați, și un portofoliu cuprinzând șapte noi centre, cu o suprafață totală de 27.833 de metri pătrați de GLA finalizate pe parcursul anilor 2017 și 2018. Tranzacția, de 112,97 de milioane de euro, include și te-re­­­nurile, și autorizațiile de extindere pentru trei dintre centrele de retail.

Totuși, nu totul pare clar pentru viito­rul zonei de retail. David Hay, fostul șef al AFI Europe în România, Ungaria și Letonia, prevestea recent dispariția centrelor comerciale nedominante din țară: „Centrele comerciale mici, de 30.000-40.000 de metri pătrați, vor dispărea. În orașele mici poate va mai rămâne un singur mall. Nu văd o ascensiune pentru sectorul de retail. Marile malluri vor supraviețui și vor merge bine, dar cele mici vor dispărea cumva“. Totul, sub presiunea modificării comportamentului consumatorilor și a pre­siunii pieței de e-commerce.

Deocamdată, e doar o opinie, iar dezvoltatori precum MAS RE și Prime Kapital continuă sarabanda investițiilor și a achi­zi­țiilor de centre comerciale. În special de dimensiuni medii și mici. La fel și NEPI Rockastle. De altfel, în următorii doi ani, se anunță dezvoltarea a 500.000 de metri pătrați de spații de retail, din care NEPI Rockcastle și Prime Kapital vor construi aproximativ jumătate, potrivit lui Lau­rențiu Lazăr, managing partner la Colliers International.

Avantaj logistic. În următoarele câ­teva luni, piața de logistică va atinge pro­babil borna de patru milioane de metri pătrați, iar o primă tranzacție deja se anunță. CTP, companie care a ajuns deja la un milion de metri pătrați suprafață con­­struită, a vândut, anul trecut, un parc logistic din Apahida, Cluj, către belgienii de la WDP și intenționează să cumpere, anul acesta, una sau două proprietăți plus te­ren pentru dezvoltare. Compania va plăti 40 de milioane de euro pe un pro­iect deți­nut de o companie belgiană (pro­babil, WDP). În 2018, dezvoltatorul a fina­li­zat și li­vrat peste 300.000 de metri pă­trați de spații logistice.

Piața românească, anul trecut, au fost finalizate proiecte cu o suprafață totală de peste 400.000 de metri pătrați de spa­ții in­dustriale și logistice, iar pentru anul în curs, dezvoltatorii au anunțat con­struc­ția altor 500.000 de metri pătrați, susțin re­pre­zentanții consultantului JLL România.

Avem, deci, de așteptat măcar câteva luni pentru a putea observa o tendință clară pe piață. Până în prezent, tranzac­țiile realizate sunt prea puține pentru a putea estima dacă piața imobiliară româ­nească va reuși, în sfârșit, să depășească pragul de un miliard de euro. Nu s-a mai întâmplat din 2008.

FOTO: Laszlo Raduly / NewMoney