Avalanșa metrilor pătrați: va fi doborât în 2017 recordul din imobiliare de anul trecut?
Industria imobiliară a renăscut în ultimii ani din propria cenușă, reușind să redevină o vedetă a businessului local. Nici viitorul nu sună deloc rău.
Record de construcții de proiecte rezidențiale, noi malluri și turnuri de birouri puse pe harta orașelor mari, fonduri de investiții intrate în premieră pe piața locală, o efervescență a sectorului de logistică – astfel arată, conturat în doar câteva culori, tabloul imobiliar românesc de anul trecut. Sună ca o poveste de succes, nu-i așa?
Iar, dacă 2016 a fost un an la superlativ pentru real estate-ul românesc, 2017 ar putea fi un an aproape la fel de dinamic, mai ales că România a devenit, la nivel de regiune, o veritabilă vedetă în materie de randamente, atrăgând din ce în ce mai mulți investitori. Yield-urile pentru active de tip prime au ajuns la 7-8%, în timp ce în alte piețe din regiune acestea sunt mai mici cu câteva puncte procentuale.
„Considerăm că piața românească imobiliară va continua să atragă capital, dacă ne uităm la discountul cu care se fac tranzacțiile aici comparativ cu piețele poloneză sau cehă“, consideră Norbert Sasse, CEO al fondului de investiții Growthpoint Properties din Africa de Sud, care a intrat recent în acționariatul unuia dintre cei mai mari dezvoltatori din sectorul imobiliar local, Globalworth, cu active de 960 de milioane de euro. Și NEPI, cel mai mare jucător din această industrie, cu un portofoliu de 2,4 miliarde de euro, a semnat un acord cadru prin care ar urma să fuzioneze cu grupul Rockcastle, listat la bursele din Johannesburg și Mauritius.
VEDETELE PIEȚEI. Care sunt însă perspectivele pentru anul acesta? „2017 va beneficia nu numai de cererea în creștere din partea investitorilor, dar și de un număr mai mare de produse bune, care sunt sau vor intra pe piață în următoarele luni“, spune Sînziana Pardhan, director asociat în cadrul departamentului de investiții al companiei de consultanță imobiliară Colliers International.
Volumul de investiții imobiliare de pe piața locală s-a ridicat anul trecut la circa 930 de milioane de euro, în creștere cu o treime față de 2015, potrivit estimărilor unui alt jucător de pe piața de consultanță în real estate, JLL România. Cele mai multe tranzacții (46%) au implicat clădiri de birouri, urmate de parcuri industriale (28%) și retail (26%). „Birourile și retail-ul, în limita stocului disponibil, așteptăm să fie deosebit de interesante în 2017“, spune Silviana Petre Badea, director național, șeful departamentului de investiții al JLL România.
De la tranzacția prin care firma austriacă Soravia a vândut complexul de birouri Metropolis Center către fondul ceh de investiții PPF Real Estate până la acordul semnat de israelienii de la AFI pentru vânzarea celor cinci clădiri din parcul de birouri AFI Park, piața office a fost anul trecut unul dintre cele mai dinamice sectoare ale imobiliarului românesc. Iar aceasta în contextul în care clădirile de birouri devin din ce în ce mai atractive pentru investitori, pe măsură ce și România devine o piață din ce în ce mai interesantă pentru industria de outsourcing și IT, care caută spații unde să-și desfășoare activitatea.
Dincolo de tranzacțiile din acest sector, consultanții de la Colliers International estimează că 2016 a adus livrări de 300.000 de metri pătrați pe piața de office, în principal în Capitală. „Bucureștiul a rămas principalul motor de dezvoltare și ne așteptăm ca această tendință să continue și în anul 2017“, spune Mihai Pătrulescu, coordonatorul departamentului de cercetare al Colliers International. Pentru 2017 sunt așteptate livrări similare, de circa 300.000 de metri pătrați de birouri, potrivit datelor JLL România. Printre clădirile care ar urma să fie finalizate în 2017 se numără complexul The Bridge al dezvoltatorului Forte Partners, din zona Orhideea, respectiv Timpuri Noi Square, ridicat de divizia imobiliară a grupului suedez IKEA.
CREȘTERI PE LINIE. Nici retailul nu s-a lăsat mai prejos anul trecut, atât la capitolul tranzacții, cât și la inaugurări. Parcul de retail Shopping City Sibiu a fost protagonistul celei mai mari tranzacții parafate anul trecut în acest sector, după ce grupul NEPI l-a preluat pentru 100 de milioane de euro de la Argo Real Estate. Pe de altă parte, au fost inaugurate și noi centre comerciale, precum Park Lake sau Veranda în București, piața de retail înregistrând livrări noi de 230.000 de metri pătrați. „Dezvoltările de centre comerciale vor înregistra o încetinire în anul 2017“, crede Mihai Pătrulescu de la Colliers International, estimând noi livrări de 180.000 de metri pătrați anul acesta.
Dacă în București, mai spune acesta, oferta de spații comerciale moderne se află în echilibru cu cererea din partea consumatorilor, potențial pentru proiecte noi există în special în orașe cu o populație mai mică de 150.000 de locuitori sau în cadrul celor nișate pe o anumită categorie de consumatori. Pe acest potențial mizează și dezvoltatori precum NEPI, ale cărui planuri includ construcția unor centre comerciale în orașe precum Galați sau Râmnicu Vâlcea.
Iar, dacă pe zona de retail ritmul de inaugurări va încetini față de 2015, nu același lucru se poate spune despre sectorul de logistică. După ce, anul trecut, stocul de spații industriale s-a îmbogățit cu 300.000 de metri pătrați, estimările pentru 2017 variază de la 300.000 la 500.000 de metri pătrați.
Marile „depozite“ românești au fost în ultimii ani una dintre revelațiile sectorului imobiliar, după ce au început să intre inclusiv pe radarul unor mari fonduri de investiții, care au decis să le cumpere, ce-i drept, în urma unor tranzacții care au implicat portofolii la nivel internațional.
Cel mai recent exemplu este cel prin care GIC, unul dintre cele mai mari vehicule de investiții din lume și fondul suveran al statului Singapore, a achiziționat grupul ceh P3, care deține cel mai mare parc logistic din România. „Aș spune că, mai puțin în cazul unei vânzări de portofoliu, industrialul a cam terminat stocul de produse de investiții care să facă diferența în contextul volumelor generale“, crede Silviana Petre Badea de la JLL România.
MAI MULTE LOCUINȚE. Un segment aparte al industriei imobiliare este cel al locuințelor, unde aproape 30.000 de unități au fost finalizate anul trecut în proiecte rezidențiale – un record istoric pentru piața locală –, potrivit companiei de consultanță imobiliară Coldwell Banker Affiliates of Romania.
Mai mult, și numărul de tranzacții cu locuințe crescuse în primele nouă luni ale anului trecut cu 9%, potrivit datelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară, citate de Coldwell Banker. Iar aceasta în contextul în care 2016 a debutat sub semnul incertitudiniilor privind legea dării în plată și a necunoscutelor care planau asupra includerii programului Prima Casă în prevederile acesteia, motiv pentru care plafoanele disponibile s-au epuizat rapid.
La rândul lor, băncile au mărit avansul la împrumuturi ipotecare, înghețând creditarea pe acest segment, însă ulterior l-au redus, după ce numărul de notificări de dare în plată a fost mult mai mic decât se preconiza. „2017 are premisele pentru a fi un an bun pentru segmentul rezidențial, anunțul continuării programului Prima Casă în următorii cinci ani reprezentând poate cel mai important factor“, susține Gabriel Voicu, director al diviziei New Homes din cadrul Coldwell Banker România.
Chiar dacă nu oferă estimări privind numărul de noi livrări de locuințe în 2017, el spune că există premisele ca acest an să fie la fel de bun ca precedentul. Pe de altă parte, prețurile ar urma să rămână constante, deși, în funcție de segmentul de piață, unele proiecte vor înregistra creșteri, pe fondul unui dezechilibru între cerere și ofertă, iar altele – scăderi, în cazul în care locuințele în cauză nu se vor adapta la cererea existentă. Oricum ar fi, cert este că dintr-un total de circa 8,5 milioane de locuințe, puțin peste 10% au fost construite după 1990, potrivit calculelor NewMoney pe baza datelor de la Institutul Național de Statistică, ceea ce înseamnă că potențial de creștere pentru piața rezidențială există din plin.
De altfel, întreaga piață de real estate pare să fie setată doar pe creșteri. Loc de minus pare să nu existe. Cel puțin nu acum, la început de an nou imobiliar.
FOTO: În 2017, dezvoltatorii vor livra 300.000 de metri pătrați de birouri. Sursa foto: Laszlo Raduly / NewMoney
