Analiză: Programul „Noua Casă” ar putea duce la o explozie a prețurilor locuințelor

Transformările propuse programului „Prima Casă“ sunt de natură să ducă la o reluare masivă a creditării folosind acest instrument, după mai mulți ani în care Banca Națională a României (BNR) a atras atenția că amploarea sa pre­zintă riscuri însemnate. În plus, majorarea plafoanelor ar putea genera o creștere însemnată a prețurilor lo­cuin­țelor.

Programul „Prima Casă“ a reprezentat o gură de aer pentru sistemul bancar, după criza din 2009. Odată pus pe picioa­re, fluxul de credite garantate de stat a asi­gu­rat peste 60% din vânzările anuale de împrumuturi ipotecare noi acordate po­pu­lației, transformându-se rapid într-un portofoliu de importanță sistemică pentru bănci, spre îngrijorarea autorităților. Analiștii au avertizat că programul a de­ve­nit „pro-ciclic“, pe măsură ce efectele crizei s-au disipat și economia a revenit pe creștere. Cu alte cuvinte, „Prima Casă“ genera o creștere a cererii într-un moment în care aceasta nu avea nevoie să fie împinsă de la spate.

BNR a recomandat încă din 2018 recalibrarea programului astfel încât acesta să aibă un caracter social, adică să fie ac­cesibil per­soanelor cu venituri mai mici, care ar avea dificultăți în atragerea unei finanțări bancare în lipsa garanției statului. Cei cu venituri mari se încadrau pentru a ob­ține credite obișnuite. O lege votată în Par­lament și promulgată în acest an a dus la transformarea programului „Prima Casă“ în programul „O casă, o familie“. Cel din urmă, care prevedea plafoane de venituri pentru beneficiari, nu a funcționat de­oa­rece nu a avut norme de aplicare.

În contextul crizei provocate de coronavirus, guvernul a decis că modificarea programului este inoportună și că se înscrie în aceeași logică pro-ciclică – restricțio­nează accesul la finanțare într-o perioadă de recesiune. Prin urmare, Ministerul Fi­nan­­țelor Publice (MFP) a propus amen­darea schemei astfel încât aceasta să asi­gure acces la creditare pentru o categorie mai mare de debitori. Astfel, din vechiul „O casă, o familie“, devenit acum „Noua Casă“, au fost eliminate pragurile maxime de venit (de 7.000 de lei pe familie). Mai mult, ordonanța de modificare prevede o ma­jorare a plafonului maxim al creditului la 95.000 de euro pentru locuințele noi, de la 65.000 de euro în varianta anterioară, res­pectiv la 70.000 de euro pentru cele con­struite în urmă cu peste cinci ani.

Nu sunt excluse însă noi modificări, șe­ful Cancelariei prim-ministrului anunțând în urma ședinței de guvern în care a fost lecturată ordonanța pentru prima dată că statul ar urma să garanteze în proporție de 80% (față de 60%, nivelul propus în documentul publicat de MFP) creditele ipote­care de până la 140.000 de euro pentru lo­cuințe noi. Avansul minim de 5% a fost menținut.

EFECTE

Întrebat dacă schimbările aduse programului vor genera o creștere a pre­țului locuințelor, Dan Bucșa, economist-șef pentru Europa Centrală și de Est în cadrul UniCredit Bank Londra, a apreciat că este „absolut sigur“ de acest lucru. „Cu sigu­ranță, prețurile vor crește. Unul dintre motivele pentru care prețurile pe piața imo­biliară nu au crescut până acum mai mult în România față de regiune a fost progra­mul «Prima Casă», care a ținut prețurile apar­tamentelor sub 65.000 de euro. Dacă limita crește, prețurile se vor duce acum spre 95.000 de euro“, a spus el.

Bucșa a dat exemplul Croației, care a ope­rat o modificare similară a programului național de stimulare a achiziției de lo­cuințe în urmă cu doi ani. Ca urmare, pre­țurile au crescut cu 20% într-un singur an. Noua formă a programului din România este nocivă și un „măr otrăvit“, deoarece va crește artificial prețurile imobiliare, va avantaja dezvoltatorii, intermediarii și sta­tul, în timp ce consumatorii vor fi dezavan­tajați, a apreciat și Iancu Guda, președintele Asociației Analiștilor Financiar-Ban­cari din România (AAFBR).

„Distorsionează piața prin susținerea artificială a creșterii și, implicit, a prețului“, a punctat Iancu Guda. De partea cealaltă, multe voci din piață au acuzat o plafonare a prețului locuințelor din cauza programului „Prima Casă“, care a făcut aproape im­po­sibilă o creștere a acestora peste plafonul maxim. Dezvoltatorii susțin că pre­țu­rile locuințelor sunt prea mici față de cele din regiune și au înregistrat creșteri de doar câteva procente în ultimii ani, în vreme ce costurile au crescut semnificativ. În discuție au fost aduse creșterea prețu­ri­lor materialelor de construcție și creș­terea salariilor din construcții.

IMPACT

După ani în care programul „Prima Casă“ a fost un motor esențial al cre­ditării ipotecare, avertismentele BNR au ajuns la urechile sistemului bancar. Acestea erau legate de nivelul ridicat de în­datorare a debitorilor, precum și de comportamentul lor imprevizibil, având în vedere nivelul foarte redus al avansului (un avans ridicat indică o disciplină mai ridi­cată la plată, deoarece este o dovadă a ca­pa­cității debitorului de a economisi).

Sprijinite de un mediu caracterizat de do­bânzi foarte mici, băncile au început să se concentreze pe vânzarea produselor de creditare ipotecare din portofoliu. Fluxul de credite acordate în cadrul programului „Prima Casă“ a scăzut astfel în 2019 cu 13% față de anul anterior, în timp ce fluxul de credite ipotecare standard s-a majorat cu 12%. În total, fluxul de credite ipotecare nou-acordate a crescut cu 4% în anul 2019 față de anul anterior.

„În structură, deși ponderea creditelor ipotecare oferite prin programul guvernamental «Prima Casă» a continuat să scadă, aceasta se păstrează la un nivel important, reprezentând 28% din fluxul de credite ipo­tecare noi, respectiv 43% din stocul împrumuturilor ipotecare acordate populației (martie 2020)“, a avertizat BNR în raportul asupra stabilității financiare din iunie.

RISCURI

În 2018, BNR a recomandat mo­di­ficarea programului „Prima Casă“, care cumula atunci jumătate din totalul expu­nerilor ipotecare și circa 60% din fluxul de credit nou. Analize mai vechi ale băncii centrale indicau faptul că un avans mic se traduce printr-un grad mai ridicat al credi­telor neperformante în perioade dificile economic. Totodată, creditele „Prima Casă“ erau acordate într-o mare proporție persoanelor cu venit ridicat. Circa 35% din debitori aveau salarii nete de peste 4.000 de lei, în vreme ce debitorii cu venituri mai reduse tindeau să fie supraîndatorați.

„Aceste evoluții, coroborate cu faptul că împrumuturile accesate prin programul «Prima Casă» nu au trecut printr-un ciclu economic complet și având în vedere dimensiunea sistemică a acestui program și resursele bugetare limitate, pot indica acumularea unor vulnerabilități și susțin țin­ti­rea mai bună a programului «Prima Casă» din punct de vedere social, prin revizuirea condițiilor de accesare a acestui program, în condițiile unui grad de îndatorare suste­nabil“, nota BNR.

În actuala criză, creșterea portofoliului de neperformante a fost practic înghețată prin măsura amâ­nării plății ratelor. Gradul de neperfor­manță a creditelor „Prima Casă“ ar putea crește însă odată cu încheierea acestei facilități, la începutul anului viitor.

În forma sa actuală, „Noua Casă“ se anunță un nou motor important pentru cre­ditarea ipotecară, dar și pentru dezvoltatorii imobiliari, care vor avea spațiu de ma­jorare a prețurilor fără ca aceasta să ducă la o scă­dere a cererii de locuințe noi.

Cine, ce, cât

Nivelul de îndatorare a po­pu­lației a reprezentat o preocu­pare permanentă pentru Banca Națională a României, care a introdus o limitare a acestuia pentru a preveni creșterea ratei creditelor neperformante.

• INDICATORUL NPL. Rata creditelor neperformante (non-performing loan – NPL) s-a situat la 3,94% la finalul lunii aprilie 2020, în scădere cu 0,5 puncte procentuale, în termeni anuali. Debitorii care înregistrează un grad de îndatorare mai ridicat, carac­te­rizați de o rată de neperfor­manță mai ridi­cată, cumu­lează aproximativ 31% din totalul expunerilor pe care le au băncile pe sectorul popu­lației.
•  INDICATORUL DSTI. La nivelul creditelor nou-acordate sectorului po­pu­lației, gradul de îndatorare, exprimat ca raportul dintre ser­viciul datoriei și venitul net (debt service to income – DSTI), a înregistrat o reducere treptată pentru ambele segmente de creditare (creditul de consum și creditul ipotecar), de la introducerea limi­tei gradului de îndatorare la 1 ianuarie 2019. Astfel, va­loa­rea indicatorului a scă­zut cu opt puncte procentuale în peri­oada mai 2019 – aprilie 2020, comparativ cu anul 2018, pentru creditul de consum, respectiv zece puncte procentuale pentru creditul ipotecar.

Acest articol a apărut în numărul 95 al revistei NewMoney. FOTO: Getty

Citește ultimul număr al revistei NewMoney în format e-paper