AFI nu mai vinde nimic în România. Care este următorul pas pe care vor să îl facă israelienii

Acest articol apare în numărul 24 (25 septembrie – 8 octombrie) al revistei NewMoney

Mai întâi a fost shopping-ul. Apoi, birourile. În cele din urmă vor veni apar­tamentele. Pas cu pas, AFI Europe România completează cercul rutinei cotidiene a unui angajat. Dar mai rămâne pe masă ceva de vânzare?

„Ne uitam după acest teren de mulți ani, însă am reușit să îl achiziționăm acum aproximativ doi ani“, spune David Hay, CEO AFI Europe România, privind pe fereastra cortului amplasat chiar pe locul unde, începând cu prima parte a anului 2019, va fi deschis centrul comercial AFI Brașov.

Începutul lunii septembrie a marcat punerea pietrei de temelie la cel de-al treilea mall al grupului AFI Europe în România, după cele din București – AFI Cotroceni, „perla coroanei“ companiei israeliene – și Ploiești. Terenul în cauză a aparținut fa­bricii Hidromecanica, iar în urmă cu câțiva ani a fost cumpărat de belgienii de la Cora, care voiau să cons­truiască acolo un mall. Au renun­țat însă la idee și a fost preluat apoi de AFI.

Situat aproape de centrul Brașovului, viitorul mall va avea o suprafață închi­riabilă de 45.000 de metri pătrați, dar va fi în același timp și un pariu pentru piața birourilor din oraș, venind „la pachet“ cu două clădiri de birouri – de 14 etaje, cele mai înalte din orașul de sub Tâmpa –, cu o suprafață închiriabilă totală de 25.000 de metri pătrați. O rețetă deja testată de AFI prin complexul AFI Cotroceni/AFI Park din București. Pentru prima fază a proiectului din Brașov (care presupune construirea mallului și a primei clădiri de birouri, de 13.000 de metri pătrați) au fost alocate 120 de mili­oane de euro, urmând ca faza a doua a proiectului să fie „dez­vol­tată în viitor“.

„Orașul este în dezvoltare, era nevoie de spațiu suplimentar de retail, sub for­­mă de centru comercial“, explică Hay. Iar afirmațiile sale vin în contextul în care  livrările de spații noi în piața de retail se vor situa anul acesta la un mi­nim istoric al ultimilor 14 ani, cu un nivel de aproximativ 70.000 de metri pătrați, arată o analiză a compa­niei de consul­tanță imo­biliară Cushman & Wakefield Echinox.

În paranteză spus, în 2015, pe fosta platformă Tractorul, Immochan – divizia imobiliară a Auchan – a deschis centrul comercial Coresi, cu o su­prafaţă de 45.000 de metri pătraţi, extins ulterior cu încă 14.000 de metri pătrați.

Înapoi în mallul AFI, 80% din spa­țiile comerciale au fost deja închiriate, iar pentru restul suprafeței sunt negoci­eri în curs, pe lista ancorelor regăsin­du-se retaileri precum Carrefour, dar și principalele mărci ale grupului Inditex (printre care Zara, Zara Home, Oysho, Pull & Bear).

În ceea ce privește clădirile de birouri, chiriașii se mai lasă așteptați. Dar nu este ceva neobișnuit, spune Hay, expli­când că, de regulă, mallul este închiriat aproape complet până la terminarea proiectului, în timp ce clădirile de biro­uri sunt închiriate în faze mai avansate ale construcției.

SPAȚII DE BIROURI. Dacă mallurile re­pre­zintă placa turnantă a businessului AFI în România (București – 90.000 de metri pătrați și Ploiești – 34.000 de metri pătrați), afacerile grupului se diversifică treptat, iar un rol important încep să aibă și segmentele de office și rezidențial.

Dincolo de succesul AFI Park (unde toate cele cinci clădiri sunt închi­ria­te în proporție de 100%), compania israeliană mai construiește în zona Trafic Greu din Capitală, în apropiere de Vulcan Value Centre, AFI Tech Park, un proiect office de 56.000 de metri pătrați su­prafață închi­riabilă, care va include două clădiri de birouri de înălțime redusă și un turn. „În primul sau în al doilea trimestru al anului următor terminăm prima fază a lui AFI Tech Park (20.000 de metri pătrați închiriabili, n.r.), avem și negocieri pentru chiriași“, explică șeful AFI Europe România.

Pariul pe care îl face AFI legat de zona aleasă seamănă cu cel făcut în 2009, când au mizat pe zona de centru-vest pentru dezvoltarea AFI Cotroceni. „Zona are potențial și cred că se va dezvolta foarte mult în următorii ani. Sigur vor fi dez­voltări rezidențiale aici“, spune Hay. Iar dacă clădirile de birouri de la AFI Tech Park sunt destinate mai ales companiilor din IT&C, tot cu gândul la cei care lu­crează în cel mai răsfățat sector al eco­no­miei a pornit și visul rezi­dențial.

„În săptămânile următoare, să sperăm, vom începe un nou proiect rezidențial în București“, mărturisește Avi Barzilay, CEO AFI Europe, amintind că, în regiune, grupul dezvoltă mai bine de 16 proiecte „de toate tipurile“ – de la rezidențial la clă­diri de birouri sau centre comerciale. Desigur, în România, un proiect rezi­dențial AFI Europe ar fi o premieră.

Pe generosul teren al fostei fabrici Laromet, din cartierul Bucureștii Noi, ar fi trebuit să se ridice un mall. Efectele crizei, cu bătaie lungă în ceea ce privește consumul, dar și lucrările întârziate de infrastructură din zonă, au demonstrat încă o dată că socoteala de acasă nu se potrivește cu cea din târg. Iar AFI a fost nevoit să își redeseneze planurile. Așa s-a născut ideea AFI City (un complex rezidențial, cu spații verzi, și un mic spațiu de retail de proximitate) construit în mai multe faze, deoarece aici se pot construi „mii de locuințe“.

Deocamdată, într-o primă etapă vor fi ridicate 190 de apartamente, urmând ca ulterior să mai fie livrate încă 700. Iar rezidențialul este pe un trend ascendent. Doar în primul trimestru al acestui an, volumul tranzacțiilor pe piața imobiliară a crescut cu 50% față de perioada simi­lară a anului trecut, potrivit unui studiu al Re/Max România, parte a liderului mon­dial în servicii imobiliare.

NU MAI VINDEM. Malluri. Clădiri de birouri. Apartamente. În condițiile în care diversificarea este pe ordinea de zi (față de acum câțiva ani când mallurile țineau capul de afiș), AFI nu mai vrea să vândă niciunul dintre proiectele la care lu­crea­ză sau pe care le va dezvolta în pe­ri­oada următoare. „Birourile sunt parte integrantă a mallului din Brașov și nu le vindem decât dacă vindem tot mallul“, explică David Hay pentru NewMoney.

„Dar nu vrem să mai vindem nimic în România“, îl completează Avi Barzilay. Nu e exclus ca la schimbarea de optică să fi contribuit și eșecul vânzării celor cinci clădiri de birouri de lângă AFI Cotroceni. Ceea ce ar fi trebuit să fie tran­zacția anului pe piața imobiliară locală – vânzarea celor cinci clădiri AFI Park către lanțul de magazine de bricolaj Dedeman, deținut de frații Pavăl o tran­zacție estimată la 160 de milioane de euro – a picat fără prea multe explicații publice.

„AFI Europe va continua să opereze toate clădirile din parcul de business ca un complex de birouri unitar”, a fost singurul comentariu pe care israelienii l-au oferit la momentul anulării tranzacției, în luna august a acestui an. Cele cinci imobile, cu o suprafață închiriabilă de 70.000 de metri pătrați, au printre chiriași companii precum Endava sau Electronic Arts.

Dincolo de proiectele finalizate sau în desfășurare, AFI Europe mai are terenuri în jurul Bucureștiului și în Arad. Pe „strada cu cinci malluri“ din Arad, AFI ar vrea să construiască la un moment dat un parc de retail de 30.000 de metri pătrați, a cărui ancoră să fie un retailer de bricolaj. Dar acestea sunt doar pro­iecte cu bătaie lungă. Însă chiar și așa, nimic nu este de vânzare.

Cine, ce, unde

Nu doar AFI Europe România și-a extins portofoliul cu proiecte în mai multe segmente ale industriei imobiliare. Puternic vin din spate și antreprenorii români.

• Ovidiu Șandor. Timișoreanul a finalizat recent, în parteneriat cu sud-africanii de la NEPI, clădirea de birouri The Office, din Cluj-Napoca, un proiect de 59.000 de metri pătrați, a cărui construcție a durat cinci ani. Șandor mai are însă și un proiect mixt (rezidențial și birouri) la Timișoara, Isho – lucrările au început în primăvara acestui an, iar primele birouri ar urma să fie livrate în 2018.
• Iulian Dascălu. Antreprenorul ieșean a dezvoltat proiectul mixt Palas Iași și mai multe malluri în țară, iar acum construiește la Timișoara proiectul mixt Openville. La jumătatea anului, Dascălu a început construcția celei de-a treia clădiri de birouri, dintr-un total de șapte. Recent, antreprenorul a făcut primii pași și spre București, în zona centrului expozițional Romexpo, unde va avea drept de administrare pentru pavilionul central, dar va și cumpăra câteva clădiri unde ar urma să construiască un proiect mixed-use, potrivit informațiilor Profit.ro.

FOTO: AFI Europe