Povestea antreprenorului care a intrat în business cu o agenție de recrutare a forței de muncă, dar a reușit să se afirme în domeniul imobiliar

Florel Manu 26/10/2021 | 10:24 Oameni
Povestea antreprenorului care a intrat în business cu o agenție de recrutare a forței de muncă, dar a reușit să se afirme în domeniul imobiliar

Afacerile din imobiliare au trecut cu brio testul restricțiilor impuse pe fondul pandemiei de COVID-19, iar piața și-a menținut trendul crescător al ulti­milor ani. Dar ce va urma?

Primul trimestru al lui 2021 a consemnat cel mai mare volum al vânzărilor înregistrat în ultimii ani pe piața rezidențială din București, în creștere cu 39% față de pe­ri­oada similară a anului trecut. Și se în­tâmpla după un 2020 în care volumul investițiilor în piața imobiliară din România crescuse cu 32%.

În martie anul trecut însă, mulți credeau că piața imo­bi­liară va trece printr-o criză asemănătoare celei din 2008. Dar lucrurile nu au stat așa, mai ales pe piața rezidențială. Nu doar că livrările de apartamente noi nu au fost afectate de criză, dar s-a și înregistrat o creștere a cererii – și, odată cu ea, o schimbare a comportamentului de cumpărare. „Ini­țial, cele mai vândute erau garsonierele, apoi apar­tamentele cu două camere. Cereri mai mari au fost anul trecut pe apartamentele de trei camere și patru ca­­mere, dar și la case“, spune Christian Tudora­che, fondator al agenției imobiliare Kastel Group.

Schimbările au survenit pe fondul fenomenului work from home, mulți dintre cei care au achizi­țio­nat o locuință nouă fiind interesați de cel puțin o ca­meră în plus, pentru a o transforma în spațiu de lucru.

Un an diferit

Dacă prețurile la apartamentele vechi par să fi stagnat, Christian Tudorache vorbește despre o creștere cu 5-7% a prețurilor proprietăților de pe segmentul rezidențial – procent valabil și în ca­zul chiriilor – față de cele de anul trecut. „Blocurile noi vin cu mai multe fa­ci­lități, cu terase mari, cu mai mult verde, cu mai mult spațiu comun și alt tip de comunitate“, detaliază acesta, cu precizarea că prin­cipala întrebare pe care o pun cei care vor să cumpere sau să închirieze un apartament este dacă acesta dispune de cen­trală proprie.

Anul acesta, mai spune antreprenorul, a crescut și numărul celor interesați de achi­ziția de case, însă nu toate intențiile de cum­părare s-au și finalizat, mulți dintre po­tențialii cumpărători luând în calcul dis­tanța față de locul de muncă, precum și even­tualele cheltuieli pe care le implică acest tip de proprietate.

Luați per ansamblu, cumpărătorii sunt mai exigenți decât erau înainte de criza sa­nitară. „Dacă înainte conta doar zona sau doar bugetul, acum contează și cine dez­voltă proiectul, experiența dezvoltatorului, calitatea finisajelor și detaliile“, mențio­nează Christian Tudorache.

Până în momentul de față, Kastel Group a intermediat vânzarea de proprietăți de apro­ximativ 5 milioane de euro și esti­mează că până la sfârșitul anului va ajunge la un total de circa 6,5 milioane de euro. În plus, compania gestionează și chirii de 500.000 de euro în sistem property mana­gement; o linie de business pe care Tudorache vrea să o dezvolte astfel încât, până la finalul lui 2022, să ajungă să gestioneze chirii de un milion de euro.

Investiții și investitori

Christian Tudorache spune că românii nu doar că pre­feră statutul de proprietar, dar și investesc în imobiliare pentru a-și ține economiile la adăpost. Din această perspectivă, antreprenorul distinge două mari categorii de investitori: persoanele fizice și profe­sio­niștii.

În cazul persoanelor fizice, spune că este vorba de oameni care investesc în trei-patru proprietăți. Sunt cei care cum­pără „mai mult emoțional, decât rațional“, pentru a închiria, de regulă, în apropierea zonei în care au reședința. „Chiar dacă zona nu este cea mai bună pentru astfel de investiții, preferă să fie mai aproape de chiriaș, pentru că apartamentul este mai ușor de administrat“, explică Tudorache.

În cealaltă tabără, investitorii profesio­niști iau în calcul potențialul zonei și profi­tabilitatea – atât din închirierea proprie­tății, cât și din vânzarea ulterioară. „După cinci-șase ani, cel mult zece, investitorul pro­fesionist vinde proprietatea. El își scoate banii atât din chirie, cât și din creș­terea valorii proprietății“, explică Tudorache.

În cazul în care va veni o criză majoră, consideră acesta, investitorii nu vor mai vinde apartamentele. Un scenariu complet diferit de cel consemnat în perioada pre­mer­gătoare crizei din 2008, când pe piața imobiliară era speculă. „Cumpărau azi un apartament, iar peste șase luni îl vindeau, pentru că îi creștea valoarea.“ În plus, nici băncile nu mai sunt la fel de flexibile ca înainte de 2008 și nu mai oferă cu atâta ușu­rință credite. Dacă la acea vreme acceptau un grad de îndatorare și de 70%, acum „trebuie să fii mulțumit dacă acceptă 40%“, spune antreprenorul.

Imobiliare, din întâmplare

Christian Tudorache a ajuns în imobiliare din întâmplare. În 2004 s-a angajat ca agent de asigurări de viață la Allianz Țiriac. A fost ulterior promovat inspector de asigurări, iar în 2008, când a plecat din companie, ocupa poziția de relationship manager. Detalii biografice pe care pune mult accent, mărturisind că în acea perioadă a învățat să facă vânzări. „Eram o persoană timidă. Eram timidul cla­­­sei. Iar oamenii de la Allianz Țiriac mi-au arătat cum să mă descurc. Am în­vățat in­clusiv cum trebuie să te îmbraci atunci când faci o vânzare“, povestește Tudorache.

În antreprenoriat a intrat cu o agenție de recrutare de forță de muncă, Thera Group. Ajunsese la patru sucursale în țară, la Constanța, Cluj-Napoca, București și Iași, dar privind retrospectiv acum consideră că demersul său a fost de fapt un eșec. Asta pentru că nu se simțea confortabil în acea industrie și nici nu aducea plusva­loare în companie. După trei ani a decis să intre în imobiliare. Un domeniu la care a ajuns după ce un agent imobiliar nu i-a pu­tut oferi genul de birou pe care și-l dorea pentru agenția sa de recrutare. „Le-am spus că eu caut un birou într-o clădire clasa A, iar agentul imobiliar m-a dus într-un subsol unde fusese un restaurant și numai birou clasa A nu era acolo“, povestește an­treprenorul.

Nici în imobiliare nu a început însă cu dreptul. Încă din start s-a axat pe intermedieri și a constatat că nu merge într-o di­rec­ție bună. În decembrie 2014 a oprit orice activitate în perioada sărbătorilor de iarnă. A petrecut singur Crăciunul și s-a gândit cum să facă să se repoziționeze. „Am spus că de la 1 ianuarie o să schimb total modul de lucru și o să mă bazez pe ser­­­vicii“, spune Tudorache. Compania se numea pe atunci The Mentor, însă mulți dintre partenerii cu care se întâlnea confundau numele din limba engleză al firmei cu un personaj din filmul „Stăpânul inelelor“, Dementor. Așa se face că 2015 a venit nu doar cu un suflu proaspăt, ci și cu un nume nou – Kastel Group.

În altă ligă

Tot la începutul acelui an, Christian Tudorache a fost contactat de un client care voia să închirieze o proprietate, acesta oferindu-se să-i plătească anticipat comisi­onul.

Nu a găsit ceea ce ar fi vrut clientul, însă acesta nu a cerut comisionul înapoi. A fost un episod despre care antreprenorul măr­turisește acum că l-a făcut să capete încredere și să continue mai departe businessul. Dar afacerea a intrat pe un alt făgaș la începutul lui 2016, când s-a întâlnit cu re­prezentantul unui proprietar care locuia în Israel și avea două apartamente pe care voia să le închirieze. Câteva zile mai târziu, era sunat de proprietarul din Israel, care îl anunța că vine în România să-l cunoască personal. „Ne-am întâlnit pe 23 martie, de ziua mea. Mi-a zis să iau proprietățile în exclusivitate, dar să fac property management“, detaliază Christian Tudorache. Acest gen de business s-a do­ve­dit a fi pro­fi­tabil, iar Tudora­che a înce­put să-și consolideze afacerea.

Din 2019 s-a orientat și către vânzări de proprietăți, nu doar către închirieri. Anul trecut, a devenit partener pentru vânzări în proiectul Central District 4 Elemente, din sectorul 3 al Capitalei, dezvoltat de Forty Management. „Numai în acest pro­iect am vândut proprietăți de circa 4,5 mi­lioane de euro“, spune antreprenorul.

De acum îna­inte vrea să continue să lucreze cu mari dezvoltatori pe care îi ia de la zero, oferin­du-le analize de piață, con­sul­tanță și reali­zându-le inclusiv site-urile pentru vân­zări. Pentru zona de închirieri are colaboratori pentru a administra pro­prie­­tă­țile. Lucrează cu instalatori, electricieni, decoratori sau zugravi.

Pe viitor se gândește să devină și investitor în imobiliare, dar nu se grăbește, pentru că vrea să-și consolideze mai bine zo­nele de vânzări și property management. Nu de alta, dar, spune el, sectorul reziden­țial va fi în creștere în viitorul apropiat, iar cu cât oferi mai multe servicii, cu atât șan­sele de câștig sunt și ele mai mari.

Acest articol a apărut în numărul 126 al revistei NewMoney

FOTO: Laszlo Raduly

Cu o experiență de peste 20 de ani în presa românească, Florel Manu a debutat la Radio PRO FM, după care și-a continuat activitatea la mai multe trusturi media precum PRO TV, Antena1 și Antena3, Adevărul, The Money Channel. Acoperă domeniile retail, real estate și turism.