Piața imobiliară din nordul Bucureștiului este imună la pandemie. Interesul pentru o proprietate în zonă nu a fost afectat de coronavirus

Lunile aprilie și mai au stat sub semnul prăbușirii pentru segmentul rezidențial al pieței imobiliare. În aceeași perioadă, un business de familie din domeniu, PSC Group, a evoluat în sens contrar. Expli­cația o dă Cristian Pascu, CEO-ul grupului.

„Criza a făcut o triere bine-venită“, începe Pascu (35 de ani), abrupt, discuția cu NewMoney, înainte chiar de a-i fi adresată pri­ma întrebare. Aflat în biroul său de la eta­jul șase al unei clădiri din Piața Victoriei, CEO-ul unui grup de firme cu activitate preponderent imobiliară are aceeași relaxare ca la precedenta întâlnire de la sfâr­șit de februarie. Între timp, datele pro­blemei s-au schimbat major pentru principalul său proiect, WIN Herăstrău, amplasat în zona Cartierului Francez din București.

În plină criză, a raportat că a vândut peste 90% din cele 252 de apartamente pe care le are în construcție într-o primă fază a dezvoltării. O contribuție majoră a avut-o un grup de investitori din Uniunea Euro­peană care preferă discreția, cel puțin pentru moment. Aceștia au cumpărat un lot de 100 de apartamente, în perioada martie-mai, pe care le vor închiria sau le vor re­vinde. Tot „la pachet“ au fost vândute și 11 din cele 50 de locuințe din faza a doua a proiectului, care se află în stadiu de auto­rizare. Astfel, dacă în urmă cu cinci luni an­treprenorul spunea că ponderea cumpă­ră­torilor în scop investițional variază între 35 și 40%, rata acestora a ajuns acum la 60%.

Pascu nu a modificat prețul apartamentelor, însă a făcut un discount de volum pentru cele 100 cumpărate într-o singură tranzacție. Un discount pe care, spune el, l-ar fi făcut oricum. Grosso modo, valoarea celor două faze ale proiectului din Cartie­rul Francez s-a menținut la 70 de milioane de euro. Cumpărătorii vor face plățile pe măsură ce proiectul va evolua, iar terme­nele de predare vor rămâne nemodificate (2021 și 2022).

Acum și atunci

Când vorbește de o triere a proiectelor, Pascu se referă la faptul că, în actuala criză, „produsul potrivit“ se vinde, spre deosebire de cea din 2008-2009, care s-a manifestat printr-un blocaj cvasitotal. În 2007, abia terminase facultatea când a cumpărat un teren la Pitești pe care a început să dezvolte tot un pro­iect de blocuri. În momentul declanșării crizei, instituția de credit care finanțase o parte din dezvoltare i-a solicitat returnarea anticipată a creditului, „cu 14 ani mai de­vreme“. De atunci a ales să nu mai apeleze la finanțare bancară, iar astăzi nu are niciun credit.

O teorie asemănătoare a formulat încă de la începutul crizei și Victor Căpitanu, cofondator al One United Properties – cel mai mare dezvoltator de lux din nordul Bu­cu­reștiului. El spunea încă din aprilie că ac­tivele imobiliare „nereplicabile“ din veci­nătatea parcului Herăstrău își vor menține valoarea în criză, pentru că nu oferă doar o soluție locativă clienților, ci și una de te­zaurizare. Iar în contextul unei injecții semnificative de lichiditate deja operată de băncile centrale, „activele de calitate“ nu vor duce lipsă de cumpărători.

În aceeași logică, tot la începutul crizei, Andrei Sârbu, CEO al companiei de con­sul­t­anță imobiliară SVN România, era de pă­rere că proiectele de lux vor fi cel mai pu­țin afectate. Foarte pe scurt, acest segment este frecventat de clienți cu importante resurse financiare sau fonduri de in­vestiții și grupuri de investitori.

„Am observat că românii care lucrează în străinătate și au venituri anuale importante (peste 200.000 de euro, n.r.) își pla­sează banii în imobiliare. Vor un randament sigur“, împărtășește Pascu o constatare recentă. Înainte de criză, lansase un ser­viciu prin care le garanta investitorilor care cumpărau apartamente în scop de în­chiriere un randament anual de 7%. Spune că menține serviciul, chiar dacă nivelul chiriilor e posibil să scadă. Antreprenorul are un orizont de timp de zece ani, interval în care, chiar dacă apar suișuri și coborâ­șuri, „profiturile sunt mai mari decât pier­derile“.

Scăderi și creșteri

În ansamblu, segmentul rezidențial a avut contracții de circa 30%, atât în aprilie, cât și în mai, po­trivit Agenției Naționale de Cadastru și Pu­blicitate Imobiliară (ANCPI). Proiectul de lege privind ridicarea plafonului pentru TVA de 5% de la 100.000 de euro la 150.000, precum și extinderea programului „Prima Casă“, devenit „Noua Casă“, vor impulsiona piața imobiliară. Și, paradoxal, chiar dacă se anunță vremuri tulburi, e de așteptat ca prețurile locuințelor să crească.

Cristian Pascu spune că marea schimbare pe care o aduce actuala criză constă în aceea că exigențele clienților vor crește, în sensul că locuințele vor fi, așa cum o spune și cuvântul în sine, spațiu de locuit, nu doar de dormit. Perspectiva unor valuri noi ale pandemiei și avantajele lucrului de acasă sunt printre cauzele care vor duce la creșterea exigențelor. Iar prin exigențe mai mari a se înțelege și un spațiu de locuit mai extins. În condițiile în care cererea va evolua în această direcție, dezvoltatorii nu au decât să se conformeze.

Pe de altă parte, perspectiva unui alt val – cel al disponibilizărilor, în contextul creș­terii numărului de insolvențe – va diminua apetitul clienților pentru investiții pe termen lung. Și o precizare importantă: așa arată lucrurile astăzi, dar perspectiva de mâine ar putea arăta cu totul altfel.

Afacere de familie

Cristian Pascu se află la a doua generație de antreprenori, temelia grupului PSC fiind pusă de tatăl său, Dumitru Pascu, de profesie inginer constructor, în 1997.

• DIVERSIFICARE. În cei peste 20 de ani de activitate, grupul și-a extins sfera de activitate de la producția de tâmplărie PVC și aluminiu până la pro­iectare, arhitectură, project mana­gement, consultanță juridică sau imobiliare.
• REAL ESTATE. PSC Group a dezvoltat și continuă să dezvolte proiecte imobi­liare atât în București, cât și în țară.
• E vorba despre complexe de apartamente la Pitești și București (zona Băneasa) sau un proiect de case în comuna Balotești – aflat încă în fază de construcție.
• VIITOR. Cristian Pascu continuă să caute terenuri pentru dezvoltări imobiliare. Grupul pe care îl conduce mai deține o suprafață de 6.000 de metri pătrați la Craiova.

Acest articol a apărut în numărul 95 al revistei NewMoney. FOTO: Laszlo Raduly

Citește ultimul număr al revistei NewMoney în format e-paper