Cum vor schimba modelul de business al băncilor modificările programului Prima Casă

Modificările programului Prima Casă vor schimba modelul de business al băncilor pe segmentul creditării ipote­care. Ins­tituțiile financiare din piața lo­cală au început deja campanii de reorientare a clienților către produsele proprii, mai profi­tabile decât creditul cu ga­ran­ții guvernamentale. Cel din urmă avea însă un mare avantaj.

Acest articol a apărut în numărul 75 (7 – 20 octombrie 2019) al revistei NewMoney

La jumătatea lunii septembrie, Senatul a adoptat un proiect de lege pentru modifi­carea programului „Prima Casă“, un pro­dus-vedetă din portofoliul marilor bănci și un important motor al creditării ipotecare în perioada de după criză.

Scopul modificărilor este de a transforma programul într-unul cu o vădită componentă socială, în contextul în care atât Banca Națională a României (BNR), cât și ins­ti­tuții financiare străine de talia Fondului Monetar Internațional (FMI) au avertizat asupra faptului că amploarea sa aduce ris­curi de natură sistemică la adresa sta­bilității financiare.

Astfel, principalele modificări făcute în Parlament vizează reducerea veniturilor nete lunare ale beneficiarilor la 4.500 de lei, respectiv 7.000 pentru familiile cu unu sau mai mulți copii.

CARE ESTE SUMA GARANTATĂ PENTRU PRIMA CASĂ

Valoarea maxi­mă a creditelor ce pot face obiectul programu­lui ar urma să fie de 70.000 de euro, valoa­rea finanțării garantate fiind de maximum 66.500 de euro, echivalent în lei. Rata dobânzii la aceste credite a fost fixată la IRCC (indi­cele de referință pentru creditele consu­ma­torilor) plus marja băncii, de două procente, iar avansul va rămâne de 5%.

În plus, statul își asumă acordarea unor subvenții la dobândă de 0,5 puncte procentuale pentru familiile cu un copil, res­pectiv de un punct procentual pentru cele cu doi sau mai mulți.

Pe termen mediu, sub­venția la dobândă estimată a se plăti de la bugetul statului pe o perioadă de 5 ani este de 0,2 miliarde de lei, iar pe o pe­rioadă de 20 de ani se ridică la 2,5 miliarde de lei.

Asumarea acestor sub­venții vine în condițiile în care creditele „Prima Casă“, având dobânzile plafonate, sunt puțin pro­fi­tabile pentru sistemul bancar.

BNR AVERTIZEAZĂ CU PRIVIRE LA RISCURILE SISTEMULUI FINANCIAR

Cu toate acestea, ele au ajuns de im­portanță sistemică. Expunerile sistemului bancar asupra pieței imobiliare reziden­țiale s-au menținut la un nivel ridicat, de circa 18,7 miliarde de euro în martie, echi­valentul a 68% din stocul total de împrumuturi de retail, potrivit datelor BNR.

În structură, cre­ditele ipotecare oferite prin programul „Prima Casă“ s-au men­ți­nut la un nivel important, reprezentând 31% din fluxul de credite ipo­tecare noi (0,8 mi­liarde de euro), respectiv 45% din stocul creditelor ipotecare (7,1 miliarde de euro).

Această pondere a determinat băncile să identifice expunerea pe sectorul guvernamental, directă (titluri de stat), dar și indi­rectă („Prima Casă“), drept un risc siste­mic moderat la adresa sistemului financiar.

BNR avertizează de mai mulți ani asupra acestui risc. Anul trecut, Comitetul Național pentru Supravegherea Macroprudențială a emis o recomandare pentru Guvern de a evalua oportunitatea recalibrării progra­mu­lui din punct de vedere social, prin revizuirea condițiilor de accesare.

În acest sens, a fost constituit un grup de lucru care a avut ca mandat aprofun­darea analizelor privind îndatorarea po­pu­lației. Concluziile acestuia au fost că volumul creditelor acordate prin programul „Prima Casă“ a dobândit o dimensiune sis­temică, iar acest lucru poate genera anu­mite vulnerabilități.

Printre acestea se nu­mără suprastimularea cererii de lo­cuințe, pe fondul unor evoluții importante a pre­țurilor imobiliare, și supraîndatorarea debitorilor. Totodată, beneficiarii acestui pro­gram au un grad de îndatorare mai ridicat, chiar și în condițiile unui nivel scăzut al ra­telor de dobândă și al creșterii veniturilor.

În plus, ponde­rea creditelor „Prima Casă“ acordate per­soanelor cu venituri mari este impor­tantă, iar debitorii cu veni­turi mai reduse tind să fie supraîndatorați. Venitul mediu al persoanelor care au contractat un astfel de credit a fost semnificativ mai mic decât venitul mediu al celor care au obținut un credit ipotecar de alt tip (cu aproximativ 13%, în medie, pe toată peri­oada funcțio­nării programului „Prima Casă“).

PRIMA CASĂ 2018, UN SUCCES RĂSUNĂTOR

De la începutul anului până la sfârșitul lunii iulie 2019, din plafonul total de garantare de două miliarde de lei alocat programului „Prima Casă“ pentru acest an, au fost acordate 11.427 de garanții și promisiuni de garantare, în valoare totală de 1,15 miliarde de lei.

De la lansarea programului (în 2009) au fost acordate 279.179 de garanții și promi­siuni de garantare, în valoare totală de 24,9 miliarde de lei. Până în prezent, au fost exe­cutate un număr de 848 de garanții, în valoare de 67,8 milioane de lei, din care ANAF a recuperat 23 de milioane de lei.

Însă în contextul strategiei privind vii­torul programului „Prima Casă“, elaborată de guvern, creditarea prin acest program a intrat pe o tra­iectorie descrescătoare. În pri­mele trei luni ale acestui an s-a atins maximul ecartului dintre creditul nou ipotecar standard și creditul nou „Prima Casă“, ceea ce, în opinia experților băncii centrale, indică o „revenire puternică a cre­ditelor ipotecare standard, tendință contu­rată și pe baza reorientării debitorilor către credite cu dobânzi fixe“.

Dobânda la „Prima Casă“ ar urma să ră­mână variabilă chiar și după modificările aduse de Parlament programului, iar acest lucru înseamnă risc. În eventualitatea in­trării într-un ciclu de creștere a dobânzilor, ar putea crește numărul executărilor de garanții acordate prin program, cu impact asupra cheltuielilor bugetare.

MUGUR ISĂRESCU SPUNE CE DESCURAJEAZĂ CREDITAREA

Creditarea a avut o evoluție sub aș­teptări în prima ju­mă­tate din 2019. Ritmul de creștere al împrumuturilor accesate de populație s-a înjumătățit față de anul trecut, principala cauză fiind introducerea limitărilor asupra gradului de îndatorare.

„Măsurile macro­pru­­den­țiale sunt principalul factor care a descurajat creditarea“, a admis guvernatorul Mugur Isărescu, în august.

Primul trimestru din acest an a fost cel mai slab din ultimii doi ani. Decelerarea creditării a fost determinată, potrivit BNR, de scăderea creditării în lei, dar s-a re­dus atât pe seama creditului pentru lo­cuințe, cât și pe cea a creditelor pentru consum. Andrei Rădulescu, senior economist la Banca Transilvania, se așteaptă la o conti­nuare a acestei tendințe. Din prognozele sale reiese că avansul creditării ar urma să fie de 7,4% în acest an și de doar 4,3% anul viitor, respectiv 3,6% în 2021.

Marii finanțatori care au atras cele mai multe fonduri în cadrul acestui program au început să își promoveze în ultimii ani produsele alternative de creditare ipote­cară. Condițiile sunt însă net inferioare programului „Prima Casă“. Avansul minim este de 15%, iar dobânzile sunt cu cel pu­țin 0,5 puncte procentuale mai mari.

Programul „Prima Casă“ nu a fost cel mai profitabil pentru bănci, dar a asigurat un flux constant de clienți. Introducerea componentei „sociale“ va schimba însă acest lucru.

Cine, ce, cât

Bancherii încearcă de câțiva ani reorientarea clienților către produsele proprii de creditare imobiliară, în con­­textul în care „Prima Casă‟ a fost în ultimii ani cel mai râvnit produs de finan­­țare a achi­zițiilor de locuințe.

• Evoluție. În ultimul deceniu, băncile au vândut aproape 280.000 de credite „Prima Casă‟. Avansul de doar 5% și dobânda pla­fo­nată la nivelul ROBOR, iar ulterior IRCC plus 2,5 puncte procentuale marja băncii, respectiv două puncte începând din 2016, au transformat acest credit într-o vedetă a creditării ipotecare.
• BCR. Banca Comercială Română, una dintre băncile care au atras cele mai multe garanții ale acestui program guvernamental, oferă un produs de creditare ipote­cară cu avans de 15% și o dobândă formată din IRCC plus o marjă de 3,3% pe an. Clienții pot opta pentru o dobândă fixă pe cinci sau zece ani.
• BRD. Alt mare finanțator al programului „Prima Casă‟, BRD − Groupe Société Générale, solicită pentru produsul de creditare ipotecară din portofoliu un avans de 15%. Dobânzile percepute sunt IRCC plus o marjă de 2,85-2,95% pe an, în funcție de decizia clien­ți­lor de a opta pentru o do­bândă fixă pe o anumită perioadă sau una variabilă.